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长期租赁和财产转让税
发布了 房地产

在下面 财产转让税法,RSBC 1996,C 378,(“Act”),财产转让税(“PTT”) would, generally speaking, be imposed on a lease with a term of 30 years or more, or a lease in conjunction with 租赁修改协议s that would result in a cumulative term of 30 years or more, would be subject to PTT under the Act. In the recent decision of M&N Hewitt Enterprises Ltd.V。不列颠哥伦比亚省, 2021 BCSC 93(“M&N Hewitt Enterprises”),不列颠哥伦比亚省最高法院讨论了PTT将租赁的问题。

进一步来说, M&N Hewitt Enterprises 解决同一财产上的两个连续租约的情况,由投资者授予承租人。在这种情况下,每次租约的各个术语将加入到达或超过30年,使租赁征税?

背景

第2(1)条施加了PTT“taxable transactions”. The Act includes as taxable transactions leases with a term that exceeds 30 years, including lease renewals. Once an application is made to the Land Title Office to register the lease, the transferee is to pay the taxing authority PTT calculated on the fair market value of the property. The term is determined both from the original lease and any subsequent 租赁修改协议 that extends the term.

之前 M&N Hewitt Enterprises,关于这种定义的问题是什么样的租约“taxable transactions”在2005年曾在2005年进行过解决 福特电机公司加拿大诉不列颠哥伦比亚省,2005年BCSC 1417(“福特电机”)。在那里,法院发现,与两个延期协议一起租赁,总而言之,延长了30年以后的租赁期限,实际上受到PTT。有效地,法院决定通过将所有租约一起读取所有租约来计算租赁期限,以确定承租人有权占据财产的总数。

M&N Hewitt Enterprises

M&n休伊特企业, 同一问题是解决的,但有趣的是基于狭隘显着因素的不同结果。

作为背景,在 M&n休伊特企业, 自1976年以来租赁房屋。首先,租户和房东在1976年谈判了一份租约开始,1986年进行了相应的修改,于2001年将于25年的总期限。 1998年,租户和房东重新谈到了租约,增加了新条款并增加了租金。他们排放了原始租约并注册了土地职位办公室的新租约。第二次租约的期限为13年和三个月。

税务机关确定第二次租约应被视为原始租约的延长,从而延长了30年后的术语。因此,请愿人评估了PTT“new lease”。租户上诉这一决定,而是争论,而是他们是两个独立的租约,并且既不超过30年的租约,租户不应在该法案下征税。

法院允许税务机关的上诉’决定。法院指出的定义“租赁修改协议” in making its decision and in particular, that a 租赁修改协议 should extend the term of the original lease. The Court determined this was not the case on the facts, as the new lease replaced the original lease. Specifically, as the new lease provided new rights that are materially different from those in the original lease (such as the increase in rent and a new right to terminate the lease), the parties effectively agreed to terminate the original lease and begin a new and separate lease.

事实与那些有区别了 福特电机, 其中,明确的延期协议,他们是对原始租约的补充。由于原始租约未被终止,因此每项协议的条款将加合超过30年。

带走

法院不会仅考虑租户的财产的入住时间。相反,它将在决定是否可以被视为一个租约或几个较短的租约时来看看协议的具体条款。鉴于此,可以在起草可能延长30年以后的租赁期的新租约时进行额外的护理–考虑您是否仅仅是延长原始租约的术语,或者如果您正在改变足以有效更换原始租约的术语。

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标签: , 物业转让税

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