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从COVID大流行中的租赁终止中获得禁令救济?仅当您支付租金时。

遭受大流行影响的商业租户能否单方面停止支付租金?

在卑诗省最近报道的一项决定中最高法院, 哈德森’湾公司ULC诉Pensionfund Investment Ltd.,2020 BCSC 1959,法院试图平衡当前大流行期间商业房东和租户的竞争和紧急利益。 答案很明确:无论有什么争论,房客仍必须支付房租。

菲茨帕特里克大法官女士行使了法院’授予禁令性救济和没收特别救济的权力,允许租户在欠款的地方继续经营,并为立即支付欠款和租金设定条件。 

哈德森’s Bay是高贵林中心购物中心的租户。 客户到达时发现门已关上,并于11月21日在门上张贴了终止通知。  哈德森’湾已于2020年4月停止支付租金。 与房东的谈判破裂,房东因不支付租金而终止了租赁。

哈德森’s湾立即提起诉讼,指控房东本身没有通过不采取措施升级购物中心以应对大流行的问题(安装空气过滤器,非接触式技术等)而无法将购物中心维持在一流的状态,从而违反了房屋条例。  哈德森’s Bay还依赖于特别广阔的“unavoidable delay”租约中的条款(类似于不可抗力条款),因为在大流行期间中止了其支付租金的义务。 

It is noted that 哈德森’湾在与房东的法院纠纷中也使用了类似的论点 安大略省魁北克 在大流行期间。

公元前最高法院批准了一项临时禁令,防止房东终止租约,直到纠纷在2021年1月得到实质性审理为止,有效地使哈德森’s在财务关键的假期期间中止执行。 但是,法院还下令租客将房租和欠款的50%付给房东,其余部分则作为信托支付。 法官指出,下令的付款条件反映了安大略省两起涉及哈德森的案件中的命令’s Bay.

法院选择维持现状,既允许租客继续经营,又要全额支付未付的款项。  Unless the tenant’的论点获得成功,这意味着房东已获得全额付款。 在实践中,法官对紧急情况做出了实际回应,将当事方送回谈判桌或进一步听证会。

在这样做时,法院表示愿意权衡商业事务,并决定大方在大流行期间必须开展业务的条件。 可能很重要的是,审理此案的法官在接管和取消抵押品赎回权方面非常有经验,这涉及法院积极管理正在进行的商业企业。 其他法院在类似案件中是否会采取这种积极态度还有待观察。 

对于商业房地产从业者,主要收获是:

(1)应仔细审查与延迟和沮丧有关的宽泛条款;

(2)法院愿意干预即使是经验丰富的商业当事人之间的关系;

(3)法院至今尚未接受这样的论点,即房东必须采取与大流行有关的特定措施,才能达到一流购物中心的标准。

我们将继续监视这种持续的情况。

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