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長期租賃和財產轉讓稅
Posted in Real Estate

根據《財產轉讓稅法》RSBC 1996 第378章(以下簡稱“法案”),一般而言,對租期爲30年或以上的租賃或連同租賃修改協議將導致累計租期爲30年或以上的租賃,徵收財產轉讓稅(property transfer tax,以下簡稱“ PTT”)。在M&N Hewitt Enterprises Ltd.訴不列顛哥倫比亞省 2021 BCSC 93(“M&N Hewitt Enterprises案”)的最新判決中,不列顛哥倫比亞省最高法院解決了何時對租賃徵收PTT的問題。

更具體地說,M&N Hewitt Enterprises案解決了當出租人將同一物業的兩個連續租賃授予承租人的情況下,是否將每個租賃的各個租期加在一起達到或超過30年,從而使得這些租賃需要徵稅?

背景

該法案第2(1)條對“应税交易”徵收PTT。該法案將租期超過30年的租賃,包括續租,列爲應稅交易。一旦向土地業權辦公室提出申請租賃登記,受讓方應按物業的公平市場價值向稅務機關繳納PTT。該租期由原租賃和任何續期的後續租賃修改協議確定。

在M&N Hewitt Enterprises案之前,2005年曾在加拿大福特汽車公司訴不列顛哥倫比亞省 2005 BCSC 1417(“福特汽车案”)中解决过什么样的租赁属于“应税交易”定義的問題。在那個案件中,法院認定一項租賃連同兩項延期協議,一起將租期延長到超過30年以上,實際上是受PTT約束的。實際上,法院判決,應當通過通讀所有租賃合同來計算租賃期限,從整體上確定承租人有權佔用該物業的總年數。

M&N Hewitt Enterprises案

在M&N Hewitt Enterprises案中,解決了相同的問題,但有趣的是,基於狹窄的區分因素,結果卻有所不同。

作爲背景,在M&N Hewitt Enterprises案中,租戶自1976年開始租用該房屋。首先,租戶與房東協商了從1976年開始的租約,並於1986年進行了相應的修改,該租約將於2001年到期,有效期爲25年。1998年,租戶和房東重新協商了租約,增加了新的租期並增加了租金。他們解除了原始租約,並在土地業權辦公室登記了新租賃。第二次租賃的租期爲13年零3個月。

稅務機關決定將第二次租賃視爲原租賃的延期,從而其期限延長到30年以上。因此,申請人在“新租赁”中被評定爲應繳PTT。租戶對此決定提出上訴,反而認爲這是兩個單獨的租約,並且由於兩個租約都沒有超過30年,因此該租戶不應該根據該法案徵稅。

法院允許就稅務機關的決定提起上訴。法院在作出判決時指出了“租赁修改协议”的定義,特別是,租賃修改協議應延長原始租賃的租期。法院認爲事實並非如此,因爲新的租約取代了原來的租約。具體而言,由於新租賃所提供的新權利與原租賃所具有的實質性差異(例如租金增加和終止租賃的新權利),各方實際上同意終止原租賃並開始新的和單獨的租賃。

該事實與福特汽車案的事實有所不同,在福特汽車案中,延期協議明確規定,它們是對原始租賃的補充。由於原始租賃並未因此而終止,因此每份協議的租期加在一起超過30年。

要點

法院不會只考慮租戶佔用物業的時間長短。相反,它將根據協議的特定條款確定是否可以將它們視爲一項租賃或幾項較短的租賃。有鑑於此,在起草可能將租賃期限延長至30年以上的新租約時,請格外小心,考慮您是僅僅延長原始租賃的租期,還是更改足以有效取代原租約的條款。

  • Stephanie  Wong
    Associate

    Stephanie practices in the Real Estate Group at Lawson Lundell, and has advised on a variety of real estate transactions, commercial leasing and development projects. In particular, Stephanie has experience assisting developers ...

  • Katherine  Zhou
    Articled Student

    Katherine Zhou is an articling student in the Vancouver Office of Lawson Lundell LLP. She is interested in exploring all practice areas and has a particular interest in insolvency law and corporate and commercial law.

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